주택담보대출 최우선변제금 지역별 금액 및 MCI MCG 보증보험 안내

 

모기지투데이에서 주택담보대출 이용 시 꼭 알아야 할 내용 중 하나인 최우선변제금과 MCI MCG 보증보험에 대해 안내드립니다.

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최우선변제금이란?

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은행은 차주에게 주택담보대출을 해줄 때, 해당 주택을 임대해 준 후 보증금반환 채무가 발생하는 경우를 감안해 은행은 실제 LTV 보다 적은 비율로 돈을 빌려주며 이때 차감된 금액을 '방공제' '방빼기' '소액임차보증금' '최우선변제금' 등으로 부릅니다.

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즉, 최우선변제금은 주택담보대출 이용 시 세입자의 최우선변제금과 동일한 의미로, 세입자의 보증금을 임대인의 이런 저런 사정(집을 급하게 매매하게 되거나 경매로 넘어가능 등)으로 부터 보호해 주는 제도입니다.

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여기서 중요한 점은 주택담보대출 최우선변제금이 지역에 따라 다르다는 점 입니다.

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지역별 최우선변제금 금액

구 분	임차인 보증금범위	공제금액	적용지역
서울특별시	1억 6천5백 이하	5,500만원	서울특별시
수도권과밀 억제권역	1억 4천5백 이하	4.800만원	인천광역시(서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외 / 2,800만원 지역) 경기도 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시 과천시, 의왕시, 군포시, 용인시, 화성시, 김포시, 시흥시 (반월특수지역 제외), 세종시 남양주시 중 (호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동) 지역만 수도권과밀억제권역으로 인정 (나머지는 기타지역)
광역시(과밀억제권역 포함 군 지역 제외)	8,500만원 이하	2,800만원	안산시, 광주시(경기), 파주시, 이천시, 평택시, 대전시, 광주시, 울산시, 부산시, 대구시
기타지역	7,500만원 이하	2,500만원	서울시, 수도권과밀억제권역, 광역시 이외지역 부산(기장군), 대구(달성군), 울산(울주군) 강화, 웅진군

​위 표와 같이 집 값이 높은 지역일수록 미리 공제하는 최우선변제금도 커지기 때문에 주택담보대출을 받을 예정인 분들은 이 금액까지 잘 확인해서 계획을 세워야 합니다.

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은행 보험사는 최우선변제금이 필수로 발생하며, 그 외 저축은행 농협 캐피탈 등 금융권에서는 자금 용도에 따라 발생하지 않거나, 애초에 대출 한도에서 이 금액까지 차감해 한도를 정하는 경우 등 변수가 있으니 이 또한 알아둬야 합니다.

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이렇게 예상에 없이 미리 공제되어 버리는 금액을 보존하기 위해 '보증보험' 제도가 있으며, 아래 소개드립니다.​

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MCI·MCG 보증보험

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MCI(Mortgage Credit Insurance 모기지신용보험)는 주택담보대출 시 차감되는 최우선변제금 금액 만큼을 보증서발급기관인 서울보증보험에 가입하고 대출 한도를 높이는 제도입니다. 임대인이 임차인의 보증금을 보증해주는 방법으로 1인당 2건을 이용할 수 있으며, 채무자가 채무이행을 제대로 하지 않을 경우 금융기관이 입을 손해를 보험사에서 보증해주는 제도로 별도 비용은 발생하지 않습니다.

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MCG(Mortgage Credit Guarantee 모기지신용보증)도 MCI와 비슷한 역할을 하는 제도로, 주택금융공사의 보증으로 가입시 고객이 비용을 부담해야 합니다. 세대당 2개 까지만 가능하며 1억원 이하로 이용할 수 있습니다.

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즉, 보증보험을 들어 최우선변제금 금액만큼을 없애 주택담보대출 한도를 높이는 방법은 동일하나 보증보험료가 발생하느냐 안하느냐의 차이가 있습니다.​

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보증보험 자격 조건

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MCI와 MCG 보증보험은 주택(아파트) 또는 준주택(주거용 오피스텔 등)을 구입하거나 이를 담보로 주택담보대출을 받으려는 사람 누구나 신청 가능하지만 몇가지 불가 조건이 있으며 아래와 같습니다.

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* 보증보험 이용 불가 조건

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(1) 보증신청일 현재 공사의 구상권 또는 유동화미수채권 등이 회수되지 않은 주채무자와 그 배우자 및 채무관계자

다만, 법적 변제의무 종결자 및 물적담보제공자는 제외

(2) 공사에서 정한 보증사고 사유에 해당되어 사고처리(사고처리 유보 포함) 된 자와 그 배우자 및 채무관계자

(3) 공사 개인신용평가시스템에 의한 보증거절등급자

(4) 신용관리정보를 보유하고 있는 자

(5) 구상채권회수보증의 피보증인 및 연대보증인

(6) 채권자가 될 금융기관의 대출금을 연체중인 자

(7) 부실자료제출 확정자로서 보증제한기간이 경과하지 아니한 자

(8) 그 밖에 보증제한 대상자로 사장이 정한 경우에 해당하는 자

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​보증 한도는 아래 중 적은 금액으로 정해집니다.

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(1) 동일인당 보증한도 : 3,000,000원 - 동일인 기보증잔액

(2) 보증종류별 보증한도 : 1,000,000원 - 기모기지신용보증잔액

(3) 소요자금별 보증한도 : (지역별 소액임차보증금 × 적용방수) × 보증비율 - 동일목적물 기보증잔액

* 적용방 수는 금융기관의 내규에 따라 주택담보대출 시 공제한 임대차 없는 방 수를 말함

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​보증보험 신청 서류

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MCI·MCG 보증보험을 신청하기 위해 필요한 서류는 공사소정양식(보증신청서 보증약정서 개인정보제공동의서 등)과 행구비본인확인서류(신분증사본 주민등록등본 현거주지 부동산등기사항전부증명서 등), 주택구입서류(매매계약서 등 사본 목적물 부동산등기사항전부증명서 등)가 필요합니다.

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이렇게 시중 은행 및 보험사 주택담보대출 최우선변제금 금액과 보증보험에 대해 안내드렸습니다.

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모기지투데이는 시중 은행 보험사 주택담보대출 최저 금리 비교부터 LTV DSR DTI 스트레스DSR 규제 등 정보를 전달드리고 있습니다. 모든 궁금증은 카카오톡 무료 상담으로 안내 받을 수 있습니다.

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최우선변제금이 지역별로 다른 이유는 여러 가지 요인에 기인합니다. 최우선변제금은 주택담보대출 시 소액 임차보증금을 보호하기 위한 제도로, 지역별 부동산 시장의 특성과 경제적 상황에 따라 차이가 발생합니다.

최우선변제금의 지역별 차이 요인

1. 부동산 가격 차이

• 부동산 시장의 특성: 지역마다 부동산 가격이 다르기 때문에, 최우선변제금도 이에 따라 달라집니다. 예를 들어, 서울과 같은 대도시는 주택 가격이 높아 방공제 금액이 더 큽니다 .
• 최우선변제권: 최우선변제금은 소액 임차인을 보호하기 위한 제도로, 보증금 기준이 지역별로 다르게 설정되어 있습니다. 이는 지역의 경제적 상황과 주택 시장의 안정성에 따라 달라집니다 .

2. 지역 경제 상황

• 경제적 요인: 지역의 경제 상황, 즉 소득 수준, 고용률, 인구 밀도 등이 최우선변제금 금액에 영향을 미칩니다. 경제가 활성화된 지역일수록 최우선변제금 금액이 높게 설정될 가능성이 있습니다.
• 임대 시장의 안정성: 지역의 임대 시장이 안정적일수록 최우선변제금 금액이 높아질 수 있습니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치로, 지역별로 차별화된 정책이 필요합니다.

3. 정부 정책 및 규제

• 정책적 차별화: 정부는 지역별로 부동산 정책을 다르게 적용할 수 있습니다. 예를 들어, 특정 지역의 주택 공급을 늘리기 위한 정책이 시행될 경우, 최우선변제금 금액이 조정될 수 있습니다.
• 법적 기준: 최우선변제금 금액은 법적으로 정해진 기준에 따라 다르게 설정될 수 있으며, 이는 지역별로 상이한 법적 환경에 따라 달라질 수 있습니다.

최우선변제금의 중요성

• 소액 임차인 보호: 최우선변제금은 소액 임차인을 보호하기 위한 제도로, 주택 시장의 안정성을 높이는 데 기여합니다.
• 대출 계획 수립: 최우선변제금을 고려하여 대출 계획을 세우는 것이 중요합니다. 이는 대출 한도와 상환 계획에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.

최우선변제금이 지역별로 다른 이유는 부동산 가격, 지역 경제 상황, 정부 정책 등 다양한 요인에 기인합니다. 이러한 차이를 이해하고 적절한 대출 계획을 세우는 것이 중요합니다. 최우선변제금은 소액 임차인을 보호하는 중요한 제도이므로, 이를 잘 활용하는 것이 필요합니다.