은행 주택담보대출 이용 시 DSR DTI 계산 방법과 한도 부족 시 해결 방법

 

모기지투데이에서 은행 주택담보대출 이용 시 꼭 알아야하는 지표인 DSR DTI의 뜻과 계산 방법, 한도 부족 시 해결 방법을 안내드립니다.

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DSR이란?

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DSR(Debt Service Ratio)은 ‘총부채원리금상환비율’로 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환 비율을 의미합니다.

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예를 들어 연 소득이 1억원이고 연간 원리금 상환액이 2000만원이라면 DSR 20%가 되며 은행 주택담보대출 DSR 기준인 40%를 적용할 경우 이번에 받은 담보대출의 원리금을 포함한 총부채 상환 비율은 40%를 넘을 수 없습니다.

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간단히 말해 대출을 받는 사람이 모든 금융 회사에 보유한 대출 원금 및 이자 상환액이 소득수준에 비해 얼마나 부담이 되는지를 의미하며 소득이 낮은 사람은 DSR을 초과할 확률이 높아지며, 이는 결국 매매자금대출 한도가 줄어는 결과를 가져오게 됩니다.

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DSR 규제는 시행된 후 한번 도 규제 완화 없이 적용중인 지표로 주담대와 신용대출 모두에 적용됩니다.

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올해는 더 강화된 스트레스DSR까지 추가로 적용되고 있어, 기존보다 주택담보대출 한도가 더 줄어들어 잔금 마련에 어려움을 겪는 실수요자들이 증가하고 있습니다.

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은행 주택담보대출 DSR 계산 방법은 아래와 같습니다.

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DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

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DTI이란?

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DTI(총부채상환비율)은 부동산 시장의 과열을 막기 위해 정부가 2005년 도입한 제도로 연소득 대비 주담대 원리금과 다른 대출의 이자 합산 금액의 비율을 말합니다.

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예를 들어 대출자의 연 소득이 3000만원이며 아파트를 매매해야 하는 지역의 DTI가 40%라면 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자 합산 금액이 연 소득의 40%에 해당하는 1200만원을 넘을 수 없다는 뜻입니다. 즉 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때 정해진 한도가 있지만, 개인의 대출 상환 능력을 고려해 무리해 빌려주지 않겠다는 것입니다.

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DTI와 DSR은 모두 대출자의 상환 능력을 평가하는 지표이지만, 차이점이 있습니다. DTI는 주담대 원리금과 그 외 부채의 이자 상환액을 기준으로 산출하는 반면, DSR은 주담대와 신용대출을 포함한 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 산출합니다. 따라서 DSR이 DTI보다 더 엄격한 기준이라고 할 수 있습니다.

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은행 주택담보대출 DTI 계산 방법은 아래와 같습니다.

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DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

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정확한 차주의 소득(각종 소득증빙 서류)과 앞으로 실행해야 할 은행 주택담보대출의 원리금까지 계산해야만 정확한 주택담보대출DSR DTI를 확인할 수 있기 때문에 현실적으로는 금융사 상담을 받아야만 정확하게 확인이 가능합니다.

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또한 LTV 지표에 대한 정확한 정보까지 있어야 내 집 마련, 생활안정자금 목적으로 은행 주담대 이용 계획을 정확하게 세울 수 있습니다.

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한도 부족시 해결 방법

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아파트매매자금 및 전세퇴거자금 등 이용 시 DSR 초과로, LTV 초과로 한도가 부족한 경우 신용대출을 받아 해결하는 것은 어렵습니다. 심사 후 대출 실행 당일 사이에 신용대출을 이용하는 경우 DSR에 영향을 주고 은행 주담대가 부결될 수도 있기 때문이며, 은행에서도 이에 대해 명확하게 안내를 해주고 있습니다.

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그 대안으로 LTV DSR에 영향을 주지 않는 금융권의 후순위 대출을 받아 부족한 잔금을 치루는 사람들이 늘고 있는 추세인데, 후순위담보대출이라고 해서 은행보다 매우 높은 한도가 나오는 것은 아니며, 금리는 상당히 높아지는 만큼 이용에 주의가 필요합니다.

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은행 아파트 주택담보대출 한도가 부족하다면 DSR이 10% 더 높은 보험사의 한도를 우선적으로 확인한 후, 2금융권 3금융권의 후순위대출 조건을 꼼꼼히 비교해야 합니다.

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모기지투데이는 매일 시중 은행 주택담보대출 최저 금리 비교, 우대금리 및 LTV DSR 규제 등 뉴스를 전달드립니다. 이와 관련한 궁금증은 카카오톡채널로 안내 받을 수 있습니다.

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스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 주택담보대출 한도가 줄어드는 구체적인 예시를 살펴보겠습니다. 이 규제는 대출자의 상환 능력을 평가하고, 변동금리 대출의 위험을 줄이기 위해 도입되었습니다.

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스트레스 DSR 규제의 대출 한도 예시

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1. 대출 한도 감소 사례

사례 1: 연 소득 1억 원인 차주가 변동금리로 주택담보대출을 받을 경우, 스트레스 DSR 규제가 적용되면 대출 한도가 약 1억 원에서 7천만 원으로 줄어들 수 있습니다. 이는 대출자의 상환 능력을 고려하여 대출 한도를 제한하는 방식입니다.

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사례 2: 연 소득 5천만 원인 차주가 대출을 신청할 경우, 스트레스 DSR 규제로 인해 대출 한도가 4천만 원에서 3천만 원으로 줄어드는 경우가 발생할 수 있습니다. 이는 대출자의 원리금 상환 부담을 줄이기 위한 조치입니다.

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2. 금리 인상에 따른 영향

금리 인상 반영: 스트레스 DSR의 2단계 시행으로 인해, 대출 한도를 산정할 때 적용되는 금리가 인위적으로 높아져, 예를 들어 현재 변동금리가 4.59%일 경우, 2단계에서는 5.34%로 계산되어 대출 한도가 줄어드는 결과를 초래합니다.

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3. 단계별 시행에 따른 변화

1단계: 2024년 2월부터 시행, 기본 스트레스 금리의 25% 적용.

2단계: 2024년 9월부터 시행, 기본 스트레스 금리의 50% 적용.

3단계: 2025년 초 시행 예정, 기본 스트레스 금리의 100% 적용.

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스트레스 DSR 규제로 인해 대출 한도가 줄어드는 현상은 대출자의 상환 능력을 보다 엄격하게 평가하고, 금융 시장의 안정성을 높이기 위한 조치입니다. 이러한 규제는 특히 변동금리 대출을 이용하는 차주에게 더 큰 영향을 미치며, 대출을 계획하는 소비자들은 이러한 변화를 충분히 이해하고 준비해야 합니다. 은행 주택담보대출 한도 및 DSR DTI 규제에 대한 추가적인 질문이 있다면 모기지투데이 무료 상담을 이용하세요.