주담대 이용 시 소득은 매우 중요한 지표입니다. 소득이 있는지 없는지, 많은지 적은지에 따라 한도가 줄어들기도 하고 금리가 높아지기도 하기 때문입니다.
모기지투데이에서 소득 증빙이 어려운 퇴직자 주부 등 무직자가 주담대 추가대출을 이용 시 알아야 하는 내용을 정리해드립니다.
LTV DSR 규제
주담대 관련 규제가 수없이 강화되고 완화되고를 반복하고 있기 때문에 평소 주담대를 자주 이용할 일이 없는 보통의 사람들은 막상 받아야 할 때 정확한 내용을 몰라 머리가 아플수 밖에 없습니다. 하지만 아무리 무관심하더라도 꼭 알아둬야 할 내용이 있으니 바로 LTV 와 DSR 규제입니다.
▶ LTV란 주담대 이용 시 받을 수 있는 시세 대비 한도를 말합니다.
▶ DSR이란 연소득 대비 연간 상환해야 하는 총부채 원리금 비율에 따른 비율을 말합니다.(은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50%)
간단하게 정리하자면 LTV는 지역에 따라(규제지역/비규제지역), 주택 보유수에 따라(무주택실수요자/1주택처분조건/다주택자), 이용 목적에 따라(매매자금, 생활자금, 추가주택구입) 차등 적용되고 있으며, 아파트 기준 KB시세의 40%~70% 한도 내에서 이용할 수 있습니다.
DSR은 상환능력이 되는 만큼만 주담대를 해주겠다는 의미로, 연소득 1억원인 사람이 은행에서 주담대 이용 시 연간 상환해야 하는 총 부채의 원리금 총액이 40%인 4천만원을 초과할 수 없다는 뜻입니다.
무직자는 한도 줄어들 수도..
현재는 은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50%로 규제가 적용되고 있기 때문에 은행보다 보험사 주담대 한도가 약간 높은 편입니다.
"나는 무주택자고 비규제지역에서 아파트 매매를 하는 상황이니까 시세의 70%까지 LTV가 가능하고.. 아파트가 10억원 정도니까 은행에서 7억원까지는 한도가 나오겠네!"
라고 생각할 수 있지만 대출금 7억원을 30년 만기 은행 주담대 연금리 4% 금리로 받는다고 가정하면 매월 3,341,907원을 상환해야 합니다. 1년이면, 40,102,884원으로 신용대출 등 다른 부채가 전혀 없는 상황이라고 해도 연봉이 1억원 정도는 되어야 DSR 40%를 충족할 수 있습니다.
소득이 없는 주부 퇴직자 등 무직자는 신용카드이용내역 및 보험료납입현황 등을 바탕으로 추정 소득을 정하게 되는데, 당연하게도 고소득 직장인에 비해 DSR이 낮을 수 밖에 없어 한도가 낮아지게 됩니다.
여기에 9월말부터 스트레스DSR 2단계가 적용되면 있어 주담대 한도는 더욱 줄어든 상태입니다.
LTV 규제는 아파트 시세의 70%까지 가능하지만 소득이 따라주지 않는 경우 DSR을 초과하면서 이 LTV를 최대로 활용할 수 없게 되는 상황이 발생하게 됩니다. 이러한 문제는 상당히 많은 사람들에게 발생하고 있으며, 때문에 고소득자들을 위한 규제라는 얘기도 끊이지 않고 있습니다.
무직자는 정확한 DSR 확인부터
무직자분들 중에서 내 집 마련을 위해, 또는 보유중인 아파트 빌라 오피스텔 등 부동산으로 생활안정자금을 마련하기 위해 은행 및 보험사 주담대를 이용하는 경우, 추가대출을 받아야 하는 경우, 현재 금리가 몇 %인지, 어느 은행이 금리가 낮은지 등을 비교하기 전에 현재 내 정확한 DSR을 체크하는 것이 중요합니다.
은행이든 보험사든 동일한 규제가 적용되고 있으니, 주거래 은행에서 DSR 심사를 받아본다면 다른 은행도 똑같은 DSR, 똑같은 주담대 한도가 나오게 됩니다.
인터넷에서 볼 수 있는 DSR 계산기로 확인하는 것 보다는 실제 소득증빙서류 등을 제출해 금융사에서 심사를 받는 것이 정확합니다.
DSR 초과해 추가대출 받아야 한다면
여전히 영끌 수요는 줄지 않고 있고, 생활자금이 필요한 사람, 세입자퇴거자금이 필요한 집주인들도 줄지 않는 상황입니다.
때문에 LTV DSR 규제 적용 없이 주담대 추가대출을 받으려는 사람들도 꾸준히 증가하고 있으며, 가장 대표적인 방법으로 2금융권 3금융권의 추가담보대출이 있습니다.
금융사별 이용 조건에 따라 이용 가능 여부가 결정되고, 일부 업체는 저신용자 연체자 개인회생자 등 취약계층도 이용할 수 있어 서민들의 최후의 자금 마련 수단으로 많이 이용되고 있습니다.
하지만 장기화되는 고금리 시기와 부동산시장 불안으로 최근엔 2금융권 3금융권 업체들도 주담대 추가대출 한도를 낮추거나 이용 문턱을 높이고 있는 상황으로 은행권 한도와 별 차이가 없는 경우도 많은 상황이라는 점도 알아둘 필요가 있습니다.
소득증빙이 어려운 퇴직자 주부 등 무직자 주담대 추가 한도에 대한 궁금증은 모기지투데이 무료 상담으로 간편하게 확인할 수 있습니다.
무직자가 주담대를 받을 때 추정소득을 산정하는 방법에 대한 정보는 다음과 같습니다. 무직자라도 담보가 있다면 대출을 받을 수 있는 가능성이 있으며, 이때 소득을 어떻게 증명할 수 있는지가 중요합니다.
1. 추정소득의 개념
- 추정소득 정의: 무직자가 대출을 받을 때, 실제 소득이 없더라도 다양한 방법으로 소득을 추정하여 대출 한도를 결정하는 방식입니다. 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환 능력을 평가합니다 .
2. 추정소득 산정 방법
- 신용카드 사용금액:
- 신용카드 사용 내역은 국세청을 통해 확인할 수 있으며, 연말정산 시의 사용금액이 추정소득으로 활용될 수 있습니다 .
- 소득증빙 대체서류:
- 무직자는 소득증빙을 위해 대체서류를 제출할 수 있습니다. 여기에는 다음과 같은 서류가 포함됩니다:
- 인정소득: 금융기관이 인정하는 소득으로, 예를 들어 자산에서 발생하는 임대소득 등이 해당됩니다.
- 환산소득: 자산의 가치를 기준으로 산정된 소득으로, 예를 들어 부동산의 시세를 기반으로 한 소득입니다.
- 대체소득: 기타 소득으로, 예를 들어 주식 배당금이나 이자소득 등이 포함될 수 있습니다 .
3. 대출 심사 시 고려사항
- DTI 및 DSR:
- 대출 심사 시 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 등의 지표가 사용됩니다. 이들 지표는 추정소득을 기반으로 계산되며, 대출자의 상환 능력을 평가하는 데 중요한 역할을 합니다 .
4. 대출 신청 절차
- 신청 방법:
- 무직자는 담보를 제공하고, 위에서 언급한 서류를 준비하여 금융기관에 대출 신청을 할 수 있습니다. 대출 심사 후, 추정소득에 따라 대출 한도가 결정됩니다.
결론적으로, 무직자가 주담대를 받을 때는 신용카드 사용금액, 소득증빙 대체서류 등을 통해 추정소득을 산정할 수 있습니다. 이러한 방법을 통해 대출 가능성을 높일 수 있으며, 금융기관의 심사 기준에 따라 대출 한도가 결정됩니다. 무직자라도 적절한 준비를 통해 대출을 받을 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.
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