전세보증금반환대출 이용 시 LTV DSR 규제 및 주의사항

 

모기지투데이에서 시중 은행 보험사 전세보증금반환대출 이용 시 LTV DSR 규제 및 주의사항을 안내드립니다.

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전세보증금 반환 관련 사고가 끊이지 않고 발생하면서 임대인 임차인의 전세금반환에 대한 관심이 커지고 있습니다. 세입자 임차보증금반환자금은 주담대 중 생활안정자금에 포함되며 LTV DSR 규제 내에서 이용할 수 있습니다.

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LTV는?

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LTV는 받을 수 있는 대출 한도를 의미하며 지역 주택보유수에 따라 시세의 30%~70%로 차등 적용됩니다.

예를 들어, 1억원짜리 아파트를 담보로 7천만원을 대출받는 경우, LTV는 70%가 됩니다.

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DSR은?

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DSR은 대출 상환능력을 나타내는 지표로, Debt Service Ratio의 약자입니다. DSR은 연간 지출하는 대출원리금이 연소득에서 차지하는 비중을 말합니다.

예를 들어, 연소득이 1억원이고, 연간 상환해야하는 총 부채의 원리금 금액이 4천만원이라면 DSR은 40%가 됩니다. 은행은 DSR 40%가 적용되며 보험사는 DSR 50%가 적용됩니다.

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주의사항은?

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은행 보험사에서 전세보증금반환대출 이용 시 LTV와 DSR은 동시에 적용됩니다.

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예를 들어 시세 1억원 아파트에 세입자 보증금이 5천만원인 경우, 은행 LTV내에서 대출을 받아 보증금 반환이 가능하지만, 소득이 매우 적거나, 이미 이용중인 부채가 많아 DSR이 40%를 초과하는 경우 받을 수 있는 한도가 줄어들어 5천만원이 나오지 않을수도 있습니다.

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또한 전세가율이 높아 전세보증금이 시세의 70%를 초과하는 경우, 은행에서 최대 한도로 받은 후 부족한 자금을 타 금융권에서 채워야하는 문제가 발생하기도 합니다.

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또한 주택보유수 및 지역에 따라서도 세입자 전세보증금반환대출 조건이 달라집니다.

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규제지역(서울시 강남구 서초구 송파구 용산구)

● 1주택자 : KB 시세의 50%까지 대출 가능

● 다주택자 : KB 시세의 40%까지 대출 가능

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비규제지역

● 1주택자 : KB 시세의 70%까지 대출 가능

● 다주택자 : KB 시세의 60%까지 대출 가능

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​다주택자 외 주택매매사업자/임대사업자도 동일한 규제가 적용됩니다.

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현재는 스트레스 DSR 2단계가 적용중이며 하반기엔 3단계가 적용될 예정으로 이전보다 대출 한도가 더 줄어든 상황입니다.

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​임차보증금 반환 시 알아두면 좋은 정보는 여러 가지가 있습니다. 임차보증금은 임대차 계약 종료 후 임차인이 반환받는 금액으로, 이를 원활하게 받기 위해서는 몇 가지 중요한 사항을 이해하고 준비해야 합니다.

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임차보증금 반환 절차

☞ 계약서 확인: 임대차 계약서에 명시된 보증금 반환 조건을 확인해야 합니다. 계약서에 따라 반환 시점과 조건이 다를 수 있습니다.

☞ 보증금 반환 청구: 임대차 계약 종료 후, 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때, 청구는 서면으로 하는 것이 좋습니다.

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법적 권리와 의무

☞ 법적 권리: 임차인은 계약서에 명시된 보증금을 반환받을 권리가 있으며, 임대인은 이를 지켜야 할 법적 의무가 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 법적 조치를 취할 수 있습니다.

☞ 임대인의 의무: 임대인은 임차인이 계약을 종료한 후, 정당한 사유 없이 보증금을 지체해서는 안 됩니다. 만약 지체할 경우, 법적 책임을 질 수 있습니다.

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반환 시 유의사항

☞ 상태 점검: 임대차 종료 시, 임대인은 임차인이 사용한 공간의 상태를 점검할 수 있습니다. 이때, 손상이 있을 경우 보증금에서 차감될 수 있으므로, 임차인은 사전에 공간을 정리하고 청소하는 것이 좋습니다.

☞ 증거 자료 확보: 보증금 반환을 위한 증거 자료(예: 사진, 동영상 등)를 확보해 두는 것이 좋습니다. 이는 분쟁 발생 시 유용하게 사용될 수 있습니다.

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분쟁 해결 방법

☞ 조정 및 중재: 보증금 반환에 대한 분쟁이 발생할 경우, 먼저 임대인과의 대화를 통해 해결을 시도해야 합니다. 만약 해결되지 않을 경우, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

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임차보증금 반환 시에는 계약서 확인, 법적 권리 이해, 상태 점검, 증거 자료 확보, 분쟁 해결 방법 등을 충분히 숙지하는 것이 중요합니다. 이러한 정보를 바탕으로 임차인은 보증금을 원활하게 반환받을 수 있을 것입니다. 임대차 계약 종료 후에는 항상 신중하게 행동하고, 필요한 경우 법적 조치를 고려해야 합니다.