모기지투데이에서 금융사별, 이용 목적에 따른 부동산담보대출 조건과 효율적인 활용 방법을 안내드립니다.
올해는 스트레스DSR, 대환대출 플랫폼 등 담보대출을 앞둔 사람들이 알아야 할 새로운 내용들이 있으며, 고금리에 잡히지 않는 전세사고까지 신경써야 할 것들이 많은 상황입니다.
때문에 정확한 규제 내용은 물론 매매자금 전세퇴거자금 사업자금 등 이용 목적에 따라 어떤 차이가 발생하는지, 은행 보험사 저축은행 등 이용 금융사에 따라 달라지는 조건들을 잘 알고 있어야 효율적인 자금 마련이 가능합니다.
첫번째, 은행 보험사 동시에 비교
기본적으로 시중 은행 부동산담보대출을 이용하는데 문제가 없는 상황이라면 은행별 금리만 비교하는 것이 아니라 2금융권 보험사담보대출도 동시에 비교하는 것이 좋습니다.
은행 보험사 모두 동일한 금리 산정 기준을 갖고 있는데 보험사가 일반적으로 약간 높은편이지만 특정 시점엔 보험사 금리가 낮은 경우도 있을 정도로 큰 차이가 없습니다.
보험사부동산담보대출은 대부분 금리할인을 받을 수 있는 부수거래조건이 간편하고, 중도상환수수료 조건의 폭이 넓거나, 신용점수 컷트라인이 낮은 경우도 있어 은행 이용에 살짝 어려움이 있는 분들이라면 꼭 확인해봐야 합니다.
특히 은행 부동산담보대출 DSR이 40%인 반면, 보험사는 DSR 50%로 10%가 더 높기 때문에 동일한 조건의 이용자가 보험사 아파트담보대출을 이용하는 경우 보다 높은 한도를 받을 수 있습니다.
때문에 부동산매매자금 퇴거자금 생활안정자금 등 어떤 목적으로 담보대출을 이용하든 은행과 보험사의 조건을 동시에 비교해 유리한 곳을 찾는 것이 효율적입니다.
두번째, 매매잔금 경락잔금 입주자금 부족 시
수 년 전 분양 받았던 신축아파트 입주 시, 분양 시점과 현 시점의 담보대출 규제가 다르거나 금리 차이가 커 잔금을 치루지 못하는 사람들이 적지 않습니다.
더불어, 은행 심사 없이 '당연히 내 조건이면 이정도 한도는 나오겠지....'하고 아파트 매매를 진행하는 경우에도 막상 잔금 시점 생각했던 것 보다 한도가 부족해 해결 방법을 찾는 사람들도 여전히 줄지 않고 있습니다.
신축분양 아파트인 경우 일반적이지 않지만 보존등기가 난 단지라면, 규제가 적용되지 않는 금융사에서 부족한 입주자금을 후순위 주택담보대출로 해결할 수 있습니다.
그 외 경락잔금 공공임대아파트조기분양전환 등 매매 시에도 농협 신협 새마을금고 기존 주택 매매 시 부족한 잔금도 비은행권 부동산담보대출을 이용해 해결 가능합니다. 단, 높은 금리는 주의가 필요합니다.
세번째, 대환 대출 적극 활용
올 해 부동산담보대출 과련 가장 큰 이슈는 대환대출플랫폼입니다.
시중 은행부터 시작된 이 플랫폼은 매매자금 전세자금 신용대출 등으로 점차 확장될 예정이며, 금융사들의 참여율도 높아지고 있습니다.
바쁜 시간 속에서 앱을 이용해 간편하게 진행할 수 있어 시간적 부담이 적다는 점도 큰 장점입니다.
아쉬운 점은 모든 용도의 부동산담보대출을 갈아탈 수 있는 것은 아니기 때문에 대환 대상이 아닌 분들은 핀다 토스 등 플랫폼이 아닌 금융사별 전용 앱 또는 지점 방문을 통해 진행을 해야합니다.
또한, 앱을 통해 상담 신청한 은행의 금리보다 실제로 서류제출 후 심사를 받아은 후 금리가 높아지는 등 플랫폼이 근본적으로 가지고 있는 한계가 있기 때문에 문제가 적지 않게 발생하고 있기도 합니다.
어찌되었든, 정부 차원에서 가계부채 억제의 일환으로 대출금리 절감에 대한 노력을 기울이고 있기 때문에 플랫폼 조건이 달라질 때 마다 지속적인 관심을 가져야 하며, 올 해 금리 인하가 시작될 것으로 예상되기 때문에 부동산담보대출 대환에 대한 관심은 꾸준히 가져주는 것이 좋은 시기입니다.
네번째, 사업자라면 2금융권에서
아파트 빌라 오피스텔 등 부동산을 보유중인 개인사업자, 법인사업자, 자영업자는 은행 보험사 담보대출 외 사업자금 용도의 담보대출을 적절히 활용하는 것이 중요합니다.
보통 저축은행 농협 신협 새마을금고 등 2금융권에서 찾아볼 수 있는 사업자담보대출은 LTV DSR에 포함되지 않기 때문에 은행 부동산담보대출에 영향 없이 이용 가능하며, 금융사마다 다양한 우대 조건이 있어 내 상황에 잘 맞는 금융사를 찾는다면 효율적으로 자금 활용이 가능합니다.
단, 사업자금 용도로 받은 금액을 추가 주택 구입에 이용하면 안되는 등 규제를 정확히 준수해 이용해야 합니다.
다섯번째, 부족한 퇴거자금 해결 방법
정부에서 어떻게든 잡아보려고 하지만, 여전히 전세보증금 반환 사고가 끊이지 않고 있습니다.
때문에 올해 2월까지 전월세 계약 중 70%가 월세 계약으로 체결되는 등 전세에 대한 우려가 큰 상황이고, 부동산 시장이 불안정하다보니 여기저기서 역전세 문제가 발생하고 있어 세입자보증금을 반환해주려는 의지가 있어도 은행 보험사에서 부동산담보대출을 받기 어려운 집주인들이 적지 않은 상황입니다.
다음 세입자가 구해지지 않은 경우, 역전세가 발생한 경우, 시세 대비 전세보증금 비율이 높아 퇴거자금 용도로 은행 퇴거자금을 최대로 받았음에도 자금이 부족한 경우, 신용점수가 낮거나 연체가 있어 애초에 은행 보험사 이용이 어려운 경우 등 문제를 겪고 있다면?
LTV DSR 및 은행 보험사에 적용되는 각종 규제로부터 자유로운 저축은행 새마을금고 농협 캐피탈 대부업 등 금융사의 부동산담보대출을 이용해 급한불을 끌 수 있습니다.
단, 이후 중도상환수수료 및 높은 이자 등 문제가 발생할 수 있으니 잘 검토한 후 이용해야 합니다.
여섯번째, 추가 대출 조건 비교 신중하게
극심한 경기침체에 고금리 시기가 장기화되면서 자금이 필요한 사람들이 급증하고 있습니다.
개인사업자 자영업자의 사업운영자금 마련
소득 없는 무직자의 가계 생활자금 마련
디딤돌 보금자리론 후 추가대출
주택매매 및 분양당첨 후 중도금대출 또는 잔금 부족
다주택자 전세퇴거자금대출
세입자 미동의 배우자 동의 없는 담보대출
등 이용 목적은 다양합니다.
금융사에서 가장 신뢰하는 담보물이 아파트 빌라 오피스텔 등 주택인 만큼 보유중인 주택이 있는 경우 낮은 금리로 자금을 마련하는 것이 가능합니다.
최초 받았던 선순위 담보대출 뒤로 추가대출이 필요한 사람들 중에는 아직까지 은행 LTV DSR 여력이 있는 분들도 있고, 그렇지 않은 분들도 있습니다. 자금마련이 목적이거나 갈아타기 및 부채통합이 목적인 분들도 있습니다.
이용 목적뿐만 아니라 차주의 신용점수 소득 직업 부채현황 연체기록유무 주택보유수 직업 등 여러 세부 조건에 따라서도 이용해야 하는 금융사와 상품이 달라질 수 있기 때문에 부동산담보대출 추가 이용 시엔 더욱 꼼꼼하게 비교를 해야합니다.
은행 보험사 이용이 어려운 상황이라면 앞서 설명드렸듯 규제가 적용되지 않는 금융권의 후순위 사품을 신중하게 비교해 나에게 적합한 상품을 찾아 이용해야 합니다.
일곱번째. 나에게 유리한 부동산담보대출 이용 방법
증가하는 가계부채로 부채 관리에 대한 관심이 그 어느때보다 높은 시기입니다.
동시에 스트레스DSR, 대환대출플랫폼, 전세보증금 문제 등 부동산담보대출 이용 시 주의해야 하는 부분들도 생겨나고 있습니다.
아파트매매잔금 전세퇴거자금 생활안정자금 사업자금 등 목적으로 담보대출을 이용해야 하는 상황이라면, 은행 보험사 이용이 어려워 그 외 2금융권 3금융권 부동산담보대출 조건을 비교해야 하는 상황이라면 카카오톡 상담 서비스를 이용해 간편하게 확인할 수 있습니다.
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