스트레스 DSR 도입 배경
아파트담보대출 스트레스DSR은 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 높아지는 것을 방지하기 위해 미리 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 적용하는 제도를 말합니다.
아파트담보대출을 중심으로 가계부채가 급격하게 증가하고, 금리 인상 기간이 길어지며 원리금 상환을 하지 못하는 취약차주들이 증가함에 따라 한층 강화 된 규제를 적용해
* 상환 능력을 넘어서는 과도한 가계대출 확대를 방지
* 고정금리 확대 등 가계부채 질적 개선을 도모
하는 두 가지 효과를 기대해 볼 수 있습니다.
2024년 2월말부터 순차적으로 도입되고 있는 스트레스DSR은 현재 스트레스 금리의 25%, 하반기 7월부터는 50%를 적용하고 2025년부터 100%를 적용할 예정이며, 시중 은행 아파트담보대출에 대해 우선적으로 실시한 후 하반기부터는 은행권 신용대출 및 보험사 아파트담보대출까지 확대 할 예정으로 대출 한도는 단계적으로 축소됩니다.
세부 내용은 아래와 같습니다.
▶ 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 가계대출 금리와 현 시점 금리를 비교해 결정하되, 일정 수준의 하한(1.5%)과 상한(3.0%)을 부여
▶ 변동금리 아파트담보대출에 대해서는 '과거 5년간 최고 금리-현재 금리' 수준의 가산금리를 그대로 적용하며, 금리 변동 위험이 낮은 혼합형 대출과 주기형 대출에 대해서는 이보다 완화된 수준으로 적용
▶ 신용대출은 일단 전체 잔액 1억원을 초과하는 경우에 한해 적용한 후 상황을 보며 범위를 점차 확대할 예정
▶ 만기 5년 이상 고정금리로 운영되는 경우 스트레스DSR 미적용, 만기 3년 이상 5년 미만인 고정금리 대출은 주담대 변동금리의 스트레스 금리 60%를 적용, 그 외 신용대출은 변동형 대출에 준해 스트레스 금리 적용
이로 인해 내년 내 집 마련 계획이 있는 사람들, 생활안정자금을 실행하고자 하는 사람들의 경우, 조건에 따라서는 아파트담보대출 한도가 줄어들기 때문에 이를 감안해 스트레스DSR 계산기 등을 이용해 계획을 다시 점검해 볼 필요가 있습니다.
스트레스 DSR 적용 범위
지난 2월26일부터 시중은행 주택담보대출에 우선 적용, 하반기부터 은행권 신용대출 및 2금융권(상호 저축 여전 보험사) 아파트담보대출까지 점진 확대 될 예정입니다.
DSR 규제가 적용되는 모든 금융권의 변동형/혼합형/주기형 대출 상품에 적용될 예정입니다.
* 혼합형 : 일정기간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 상품
* 주기형 : 일정주기로 금리가 변경되고, 그 기간내에는 고정금리로 적용되는 상품
아파트담보대출 스트레스DSR 계산 방법
스트레스DSR = [대출 원리금(실제 대출 금리 + 스트레스 금리)] / 연간 소득액
* 스트레스 금리는 과거 5년 내 최고 대출금리와 현시점 금리간 차이를 기준으로 하며, 하한선(1.5%) ~ 상한선(3%) 사이에서 결정됨
* 금융위원회 발표자료에 따르면 과거 5년간 최고금리는 2022년 12월 5.64%이며, 2023년 10월 5.04%를 기준으로 예시를 들었으며, 그 차이가 0.6%이므로 하한선인 1.5%의 스트레스 금리가 적용됨
상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기 50%를 적용 예정으로, 1.5% 하한선 적용 시
상반기 스트레스금리 -> 1.5%*25%=0.375%
하반기 스트레스금리 -> 1.5%*50%=0.75%
과 같습니다.
▶ 이용 기간 및 혼합형 주기형 구분에 따른 스트레스 DSR
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[변동현/혼합형/주기형 적용방식]
[최고 금리 (A)] 과거 5년중 가장 높은 월별 금리(은행 가중평균금리 한은)
[현재금리(B)] 매년 5月, 11月 기준 금리(은행 가중평균금리 한은)
[스트레스 금리] = (A)-(B) (단, 하한 1.5% / 상한 3.0%)
* 아래 예시는 스트레스금리가 1.5%, 30년 만기 주택담보대출을 기준으로 합니다
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구분
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변동형
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[고정금리 기간 or 금리변동주기] / 만기비중
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5년 미만
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적용시기
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30%미만
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30%~50% 미만
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50%~70% 미만
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70% 이상
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예)
30년 만기
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30년 변동
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5년 미만 고정
5년 미민 주기형
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5년~9년 고정
5년~9년 주기형
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9년~15년 고정
9년~15년 주기형
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15년~21년 고정
15년~21년 주기형
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21년 이상 고정
21년 이상 주기형
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혼합형
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(A)-(B)
100%
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(A)-(B)
100%
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(A)-(B)
60%
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(A)-(B)
40%
|
(A)-(B)
20%
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미적용
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상반기
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0.225%
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0.150%
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0.075%
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하반기
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0.450%
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0.300%
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0.150%
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2025년
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0.900%
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0.600%
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0.300%
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주기형
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(A)-(B)
100%
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(A)-(B)
100%
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(A)-(B)
30%
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(A)-(B)
20%
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(A)-(B)
10%
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상반기
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0.1125%
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0.0750%
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0.0375%
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|
하반기
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0.2250%
|
0.1500%
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0.0750%
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2025년
|
0.4500%
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0.3000%
|
0.1500%
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스트레스금리는 실제로 차주의 금리에 가산되는 것이 아니며, DSR 계산시에만 적용되는 것으로 은행 아파트담보대출 DSR이 최대 40%로 고정되어 있기 때문에 스트레스 금리가 추가로 적용되면 받을 수 있는 아파트담보대출 한도는 줄어들 수 밖에 없습니다.
상반기에는 스트레스 금리 비율을 낮춰 시행하지만 하반기, 내년으로 가면서 결국 100%로 적용되기 때문에 시간이 갈수록 한도는 줄어들 수 밖에 없습니다.
네이버 포털에서 스트레스DSR계산기 검색 시 직접 계산을 해 볼 수 있으며, 이 때 변동형 0.38%, 혼합형 0.23%, 주기형 0.11%를 선택할 수 있게끔 되어 있습니다.
보통의 경우 높은 비중으로 5년 혼합형, 5년 주기형 아파트담보대출을 이용하기 때문에 단순하게 혼협형 금리 이용시 0.225%, 주기형 금리 이용 시 0.1125%를 적용했으며, 소숫점 셋째 자리 금리는 반올림 적용했습니다.
아파트담보대출 기간 30년 만기, 스트레스 금리 1.5% 적용 시 올 해 상반기, 하반기의 연봉 5천만원, 연봉 1억원 직장인의 주택담보대출 스트레스 DSR 시뮬레이션은 아래와 같습니다.
스트레스DSR이 적용된 정확한 주택담보대출 한도는 차주의 연소득과 금리형태 이용 기간 등 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
기본적으로 총 대출 기간 중 고정금리 기간이 차지하는 비중에 영향을 받기 때문에 변동금리보다 고정금리(혼합형 주기형) 아파트담보대출 상품이 더 낮은 스트레스DSR이 적용됩니다.
아파트담보대출스트레스DSR 계산 관련 궁금증, LTV DSR DTI 등 규제 내용, 시중 은행 및 보험사 아파트담보대출 변동금리 및 주기형 혼합형 고정금리 비교는 모기지투데이 카카오톡 무료 상담으로 안내 받을 수 있습니다.
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