매매잔금 입주자금 퇴거자금 등 부족한 한도 해결 방법부터 은행 보험사 아파트담보대출 금리 비교까지

 

모기지투데이에서 은행 보험사 아파트담보대출 금리비교부터 아파트매매잔금 부족, 신축아파트입주자금 부족, 세입자 전세퇴거자금대출 등 이용 목적에 따른 조건 비교, 부족한 한도 해결 방법을 안내드립니다.

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올해는 연초부터 스트레스DSR이 적용되었고 9월부터는 2단계가 적용되고 있어 한도가 크게 줄어든 상황으로 아파트담보대출을 받고자 하는 사람들이 알아야 할 새로운 내용들이 있으며, 여전히 잡히지 않는 전세사고까지 신경써야 할 것들이 많은 상황입니다.

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때문에 정확한 규제 내용은 물론 매매잔금 전세퇴거자금 사업자금 생활안정자금 등 이용 목적에 따라 어떤 차이가 발생하는지, 은행 보험사 저축은행 등 금융권에 따라 달라지는 아파트담보대출 조건들을 잘 알고 있어야 효율적인 자금 마련이 가능합니다.​​

 

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첫번째, 은행 보험사 동시에 비교

​기본적으로 시중 은행 아파트담보대출을 이용하는데 문제가 없는 상황이라면 은행별 금리만 비교하는 것이 아니라 2금융권 보험사 금리도 동시에 비교하는 것이 좋습니다.

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은행 보험사 모두 동일한 금리 산정 기준을 갖고 있는데 보험사가 일반적으로 약간 높은편이지만 특정 시점엔 보험사 금리가 낮은 경우도 있을 정도로 큰 차이가 없습니다.

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보험사는 대부분 금리 할인을 받을 수 있는 부수거래조건이 은행에 비해 간편하고, 중도상환수수료 조건의 폭이 넓거나, 신용점수 컷트라인이 낮은 경우도 있어 은행 이용에 살짝 어려움이 있는 분들이라면 꼭 확인해봐야 합니다.

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특히 은행 아파트담보대출 DSR이 40%인 반면, 보험사는 DSR 50%로 10%가 더 높기 때문에 동일한 조건의 이용자가 보험사를 이용하는 경우 보다 높은 한도를 받을 수 있는 만큼 동시에 비교하는 것이 유리합니다.

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두번째, 매매잔금 경락잔금 입주자금 부족 시

수 년 전 분양 받았던 신축아파트 입주 시, 분양 시점과 현 시점의 규제가 다르거나 금리 차이가 커 잔금을 치루지 못하는 사람들이 적지 않습니다.

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더불어, 은행 심사 없이 '당연히 내 조건이면 이정도 한도는 나오겠지....'하고 아파트 매매를 진행하는 경우에도 막상 잔금 시점 생각했던 것 보다 아파트매매잔금대출 한도가 부족해 해결 방법을 찾는 사람들도 여전히 줄지 않고 있습니다.

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신축분양 아파트인 경우 보존등기가 난 단지라면, 규제가 적용되지 않는 금융사에서 부족한 입주자금을 후순위담보대출로 해결할 수 있습니다.

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그 외 경락잔금 공공임대아파트조기분양전환 등 매매 시, 기존 아파트매매 시 부족한 잔금도 농협 신협 새마을금고 대부업 등 2금융권 3금융권 담보대출을 적절히 이용하면 해결 가능합니다. 단, 높은 금리는 주의가 필요합니다.

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세번째, 사업자라면 2금융권 활용

​아파트 빌라 오피스텔 등 부동산을 보유중인 개인사업자, 법인사업자, 자영업자는 은행 보험사 외 농협 신협 새마을금고 저축은행 등 2금융권에서 사업자금 용도의 아파트담보대출을 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

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사업자금 용도 2금융권 담보대출은 은행 LTV DSR 규제보다 문턱이 낮고, 업체별로 다양한 우대 조건이 있어 내 상황에 잘 맞는 금융사를 찾는다면 효율적으로 사업자금 마련이 가능합니다.

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단, 사업자금 용도로 받은 금액을 추가 주택 구입에 이용하면 안되는 등 규제를 정확히 준수해야 합니다.​​​​

 

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네번째, 부족한 전세퇴거자금 해결 방법

정부에서 어떻게든 잡아보려고 하지만, 여전히 전세보증금 반환 사고가 끊이지 않고 있습니다.

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올해는 전반적으로 집값이 불안정해 지방을 중심으로 역전세 문제가 붉어지기도 하는 등 세입자보증금을 반환해주려는 의지가 있어도 은행 보험사에서 전세퇴거자금대출을 받지 못하거나 한도가 부족한 집주인들이 적지 않은 상황입니다.

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다음 세입자가 구해지지 않은 경우, 역전세가 발생한 경우, 시세 대비 전세보증금 비율이 높아 퇴거자금 용도로 은행 퇴거자금을 최대로 받았음에도 자금이 부족한 경우, 신용점수가 낮거나 연체가 있어 애초에 은행 보험사 이용이 어려운 경우 등 문제를 겪고 있는 경우에도 후순위아파트담보대출로 해결이 가능할 수 있습니다.

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단, 후순위라고 해서 무조건 가능한 것은 아니며, 이후 중도상환수수료 및 높은 이자 등 문제가 발생할 수 있으니 잘 검토한 후 이용해야 합니다.​

 

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다섯번째, 추가 대출 조건 비교 신중하게

경기침체 장기화에 가계부채가 증가하면서 자금이 필요한 사람들이 급증하고 있습니다.

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개인사업자 자영업자의 사업운영자금 마련

소득 없는 무직자의 가계 생활자금 마련

디딤돌 보금자리론 후 추가대출

주택매매, 신축아파트입주잔금, 공공임대아파트분양전환 후 잔금 부족

다주택자 전세퇴거자금 부족

세입자 미동의 배우자 동의 없는 담보대출

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등 이용 목적은 다양합니다.

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금융사에서 가장 신뢰하는 담보물이 아파트 빌라 오피스텔 등 주택인 만큼 보유중인 주택이 있는 경우 낮은 금리로 자금을 마련하는 것이 가능합니다.

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최초 받았던 선순위 담보대출 뒤로 추가대출이 필요한 사람들 중에는 아직까지 은행 LTV DSR 여력이 있는 분들도 있고, 그렇지 않은 분들도 있습니다. 자금마련이 목적이거나 저금리 대환 및 부채통합이 목적인 분들도 있습니다.

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이용 목적뿐만 아니라 차주의 신용점수 소득 직업 부채현황 연체기록유무 주택보유수 직업 등 여러 세부 조건에 따라서도 이용해야 하는 금융사와 상품이 달라질 수 있기 때문에 아파트담보대출 추가 한도 이용 시엔 더욱 꼼꼼하게 비교를 해야합니다.

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은행 보험사 이용이 어려운 상황이라면 앞서 설명드렸듯 규제 문턱이 낮은 금융권의 후순위담보대출을 신중하게 비교해 나에게 적합한 상품을 찾아 이용해야 합니다.​

 

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여섯번째. 나에게 유리한 담보대출 이용 방법

​높아지는 금리와 줄어드는 한도로 가계부채가 급증하면서 부채 관리에 대한 관심이 그 어느때보다 높은 시기입니다.

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동시에 스트레스DSR 2단계 적용, 전세보증금 문제 등 아파트담보대출 이용 시 주의해야 하는 부분들도 생겨나고 있습니다.

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내 조건에 금리가 가장 낮은 은행 보험사를 찾고 있다면, 신축아파트입주자금 및 경락잔금 등 아파트매매잔금대출, 세입자 전세퇴거자금대출, 주택담보생활안정자금대출 등 목적으로 아파트담보대출을 이용해야 하는 상황이라면 모기지투데이 카카오톡 상담 서비스를 이용해 간편하게 확인할 수 있습니다.

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2024년 한국에서 적용 중인 아파트담보대출 규제 항목은 여러 가지가 있으며, 이는 주택 구매자와 대출자에게 중요한 영향을 미칩니다. 아래에서 주요 규제 항목을 정리해 보았습니다.

1. LTV(Loan To Value) 비율

• 규제지역과 비규제지역 차이:
• 규제지역: 최대 40%에서 60%까지 LTV가 적용됩니다.
• 비규제지역: 최대 70%까지 LTV가 적용됩니다.
• 무주택자 및 1주택자는 부부합산 연소득이 9,000만 원 이하일 경우, 주택 가격 9억 원 이하에서 규제지역에서도 LTV 70%를 적용받을 수 있습니다 .

2. DTI(Debt To Income) 비율

• DTI 비율: 대출자의 소득 대비 대출 상환액 비율로, 지역에 따라 다르게 적용됩니다.
• 투기지역 및 투기과열지구: 40%
• 조정대상지역: 50%
• 기타 지역: 60%
• 생애 최초 주택 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부와 관계없이 60%로 완화됩니다 .

3. DSR(Debt Service Ratio)

• DSR 규제: 대출자의 총 소득 대비 모든 대출의 연간 상환액 비율로, 일반적으로 40%로 설정되어 있습니다. 이는 대출자의 상환 능력을 평가하는 중요한 기준입니다 .

4. 다주택자 대출 규제

• 다주택자 대출 가능성: 2023년부터 다주택자도 규제지역에서 담보대출을 받을 수 있게 되었습니다. LTV는 규제지역에서 최대 30%, 비규제지역에서는 60%가 적용됩니다 .

5. 주택 처분 조건부 대출

• 1주택자 대출: 1주택자가 기존 주택을 처분하고 새로운 주택을 구입하는 경우, 주택 처분 조건부로 대출이 허용됩니다. 이는 실수요자를 보호하기 위한 조치입니다 .

6. 예외 규정

• 예외 인정: 각 은행마다 실수요자 기준이 다를 수 있으며, 결혼 예정자나 상속받는 경우에도 대출이 허용될 수 있습니다 .

이와 같은 규제들은 주택 시장의 안정성을 유지하고, 가계부채 문제를 해결하기 위한 노력의 일환으로 시행되고 있습니다. 아파트담보대출 규제는 주택 구매자에게 중요한 요소이므로, 관련 정보를 잘 이해하고 준비하는 것이 필요합니다.